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房企选择信托、基金等救急式融资暗藏成本风险

2012年12月11日10:07经济参考报[微博]
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国家统计局9日在介绍房企资金情况时指出,前11个月房企到位资金中,外资部分下降51.5%;自筹资金、 其他资金则分别增长了13.8%、15.2%。

记者注意到,近段时间来房企融资活动频繁。据链家地产市场研究部近日的一份统计数据显示,仅11月以来,上市房企融资总额已经达到265亿元。一方面是由于年底土地集中供应,房企拿地意愿加大,需要资金进行土地储备。另一方面则是为了满足项目的后续投入。

而从一些典型上市房企的融资方式来看,除了传统的贷款、债券等融资方式外,更多的方式则是采用信托、房地产基金、资产证券化等多元化渠道。

中航地产近日曾表示,拟向中航信托申请人民币信托贷款2.2亿元,以补充公司营运资金;天地源股份有限公司也在日前发布公告,将与陕西省国际信托股份有限公司合作,由后者筹集信托资金总额2.5亿元,该笔信托资金年化总成本为13.5%。

来自链家地产的统计数据还显示,信保基金、越秀基金等房地产基金,以及资产证券化也成为房企重要的资金来源。11月21日,华侨城即公告其资产证券化方案已经获批,合计募集资金将达到18.5亿元。

链家地产张旭告诉《经济参考报》记者,房地产基金和资产证券化等这种之前较少被应用的融资方式不断发展,一方面是由于其分散了银行和信托等金融机构的风险,另一方面则因为相对更加灵活而受到房企青睐。

长期从事房地产投资业务的新沃资本董事长兼首席执行官朱灿在接受《经济参考报》记者采访时也表示,“从房企的融资渠道来看,有从商业贷款向多元化方向转移的趋势。”

记者了解到,国内贷款和外资利用的“不给力”,是房企选择信托、基金等融资渠道的重要原因。今年前三季度,房地产开发商资金来源中,国内贷款只占了16%,自筹资金和其他资金占比均为42%。

从2010年底开始,基于严格的房地产调控政策,各家银行的贷款结构中,房地产贷款的占比都在不同程度地下降,这一趋势延续至今。

今年上市银行半年报数据也显示出这一现象。工行上半年的房地产贷款规模较去年底减少206.56亿元,下降4%,贷款结构中占比9%,下降0 .9个百分点;农行的房地产贷款占比亦从去年底的12.5%,降至今年年中的10.8%,贷款总额减少369.50亿元,降7.4%。

朱灿分析认为,房地产企业的商业贷款由于受到国家宏观调控政策影响而此前一直有所缩减,但是由于行业发展需要,“包括房地产基金在内的其他融资手段就肯定会形成。”

但张旭则告诉记者,房地产基金、信托等融资渠道,由于部分融资成本偏高,也意味着利润将会被更多的市场主体瓜分。

重点研究房地产投资基金的清科分析师郑知行对《经济参考报》记者说,从目前观察到的情况看,今年以来募集成立的房地产基金在总量上有明显增加,其中尤以大型房地产企业旗下的房地产基金居多。她指出,和国外有所不同,中国的房地产基金以“项目导向型”居多,也就是说,不是募集完成一个基金再去寻找项目投资,而是有一个现成的投资项目再去寻找资金投资。“和商业银行贷款比起来,有些项目通过房地产基金融资的成本非常高”。

一位业内人士则告诉记者,有些房地产基金往往先以股权形式介入项目的部分环节,如拿地、开发或是销售,当项目获得银行贷款,或是进入前期销售后,开发商即以约定价格回购股份。“回购股份的价格有时候要比当初入股的价格高20%,这也是为什么有的人称之为变相高利贷。”该人士说,市场上已经有人把这种房地产基金称为救急的“过桥贷款”。

这位分析人士告诉记者,尽管这类融资方式成本偏高,且普遍高于银行贷款利率,但是很多房企在银行等常规渠道融资不畅的情况下,不得已只能选择此类“高成本、高风险”的方式。

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    2012-12-10 18:19:56
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