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苏培科:谨防房地产调控再次陷入“空调”

2012年12月08日09:15中国经营报[微博]苏培科
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时值岁末,地王的频频出现让房地产调控再次陷入尴尬。中央政治局会议明确提出要保持宏观经济政策的连续性和稳定性,要加强房地产市场调控和住房保障工作。

房价上涨隐忧

但与调控基调相悖的是,北、上、广、深等10个主要城市的土地出让金再创16个月以来的新高,而且房地产市场有进一步升温的迹象。

这就像人们看到面粉的价格不断上涨而担忧面包价格,因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。

还有一则消息加剧了这一担忧:“国务院修改征地补偿标准,征地补偿数额可能至少提高10倍”,猛一听似乎是一件大好事,毕竟提高了失地农民的补偿标准,这是我们一直呼吁的方向,可是仔细一想,如果没有规范、透明的土地出让金收支管理办法,继续让地方政府将卖地作为土地财政的来源,土地收入的分配比例可能也不会有大的调整,提高征地补偿标准只会被用作抬高土地出让价和稳定当前高房价的幌子,如此一来会进一步强化房价上涨的预期。

如果房地产调控政策再次陷入“空调”,房价进一步飙升,泡沫一旦破灭,中国经济将会非常麻烦,过去日本的教训我们要时刻谨记,毕竟高房价是支撑不住高增长的,中国经济不能再被房地产继续绑架。

可是目前这种绑架思维仍然挥之不去,从土地市场的交易情况来看,地方政府的高价卖地和开发商赌博式的拿地逻辑依然是在重复“绑架”思维,他们认为政府要刺激经济、要保持经济增长速度最终还得靠房地产投资,所以他们才敢于冒险推升地价,但高地价也变相推动了房价,毕竟面粉的价格一定要设法转嫁到面包上。

如果房地产调控政策稍有放松,就会正中这些“绑架者”的圈套,因此新一届领导人对房地产调控政策要坚定不移,同时要改变原有的“空调”思路,实施更加有效的调控措施。

调控新思路

首先,要从宏观层面扭转“绑架思维”,要改变中国经济依靠投资拉动和外需拉动的增长逻辑,需要及时启动内需,加大新兴产业的投资力度,诚心诚意地吸引民间资本进入垄断领域,放开各大领域的牌照管制,打破垄断和特许经营的局面,平等对待国有资本和民营资本,减少“铁公基”和房地产方面的投资,减少对房地产的过度依赖。

如果继续把经济增速寄托在房地产上,则房价上涨的预期很难调下来,如果房价预期上涨,房地产行业有高利润存在,则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱,从而会影响实体经济的产业结构转型。

其次,要严格、透明地管理土地出让金的收支,引入第三方审计机构介入,做一本明明白白的土地收支账目,并向外公布和披露。

笔者曾从公开的统计数据中将2001年至2011年上半年的全国土地出让金进行了加总,结果是101196亿元。

但这10万亿元究竟用于何处却是一笔糊涂账,国家出台的一系列政策文件规定要将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等,可实际这些土地出让金并未用在这些指定的用途上,而是转化成地方政府的财政来源,而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高,从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。

于是,土地财政成了目前大部分地方政府的依赖,为了满足地方政府的花销,卖地行为就自然变本加厉。

因此,透明管理和做一本公开的账目非常必要,否则征地补偿提高得再多也未必能让失地农民获益,反而高价卖地会更加疯狂。

第三,必须要打破土地财政格局,房地产调控要从调控土地价格开始。

如果不改变土地财政的格局,地方政府继续高价卖地,让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。

但要改变土地财政格局可不是一件容易的事情,在“分税制”后,中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配,加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”,用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足,土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”,如果这种格局不进行及时调整,则很难从根本上去解决土地财政的格局。

因此,要从根子上解决这种矛盾就得进行深层次的财税体制改革,改变中央与地方政府之间的税收分配比例和分配方式,同时地方政府要精兵简政,减少三公消费,让财政收支透明化。

我曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来,建一个全国性的土地公开交易平台,将土地转让信息公开,接受各方监督,然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户,由中央财政暂作保管,然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。

这样既可以保证“取之于民用之于民”,可以起到对土地出让金收支的监督作用,也可以避免地方政府沦为“经济人”,斩断地方政府与房地产开发商之间的利益链条,避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。

第四,房地产调控要采取更加有效的供给管理,而非简单地限购、限贷,需求管理解决不了根本问题,反而会呈现越调越涨的局面。

而供给管理需要从三个方面来着手:一要切切实实地加大保障房的有效供给,同时要规范廉租房、公租房的管理,提高保障房的使用效率,避免错配;二要动用税收调控杠杆,应全面征收房产税、空置税和提高遗产税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房,平抑畸形的市场供需格局,以保障市场的公平与效率;三要规范房屋租赁市场,在这方面可以借鉴德国经验,对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”,对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制,用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益,避免买不起房的人迅速变成刚性需求和沦为房奴。

作者为对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员

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    #房产资讯##国家统计数据显示,10月份温州新建商品住宅价格环比和同比分别下降0.4%和12.5%,二手住宅价格环比和同比分别下降0.3%和10.6%。
    2012-12-07 08:24:35
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