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一线城市去库存压力犹存 明年房价难大涨

2012年12月08日09:10华夏时报[微博]刘勇
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尽管最近北京、上海等一线城市楼市在加速回暖,但这些城市的库存并未大幅减少。业内人士认为,按照目前的销售速度,库存去化的周期基本都需要8-9个月的时间。加之限购政策并未取消,明年的房价难以出现2009年那样的大涨。

全联房地产商会荣誉会长聂梅生向记者表示:“北京楼市在全国率先回升,这表明北京的购房需求量很大,这一轮长时间凝聚的购房需求释放出来。但房价并没有大幅涨价的可能性,因为库存仍然存在一些压力。”

库存并未大幅减少

尹先生从事房地产相关行业,与一些开发商相熟。让尹先生没有想到的是,最近,好几个朋友找到他,而这些人遇到的情况类似,基本上都是看中了一套房,但是楼盘排号的人太多,担心排不上,希望请他帮忙让自己往前排。“有的楼盘地段和周边环境并不理想,但是排号的人却超过两千人。”

从11月的成交量上可以看到北京楼市的回暖程度。据北京中原市场研究部统计,今年11月,北京新建住宅成交面积为140.78万平方米,新建商品住宅成交12988套,环比上涨32.37%,同比上涨94.34%。

与北京一样,上海、广州等一线城市楼市在寒冷的季节全面回暖。成交上涨,使得去库存化的速度加快,由此,担心供应量减少导致房价上涨的声音出现。

北京中原地产数据显示,北京整体市场库存的最低点出现在7月份的7.7万套,在11月初增加供应后,目前的住宅可售库存回升到了88308套。而北京住建委相关负责人不久前表示,年底前还有9000套预售正在审批中。

中国房地产学会副会长陈国强认为,今年北京的去化速度为月均1万套,按这个销售速度计算,目前的库存去化周期为8-9个月,这还不包括新增房源。

目前,北上广三个一线城市中,北京的去库存压力相对较小,而广州、上海的库存相对于其成交量来说,压力仍然堪忧。

阳光家缘数据显示,截至11月28日,广州未售套数为10.6万套,按套均面积100平方米粗略计算,未售面积达到了千万平米。而广州市国土房管局数据显示,11月,广州10区新建商品住宅网上签约面积76.92万平方米。

上海房管局统计,截至11月,今年上海市商品住宅成交面积为817.83万平方米,同比增长21.75%;以目前的去化能力,上海市商品公寓总体去化周期在9个月,略大于7到8个月的供求平衡经验值。但100平方米以下的商品公寓,去化周期仅为6个月左右,而面积在150平方米以上的公寓房源库存去化周期长达15个月。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示:“虽然成交情况比较好,但是北上广三个一线城市的库存基本处于相对适中的水平。”

房价大涨可能性小

华远地产董事长任志强曾多次表示,明年3月份,由于供应量的不足,房价将会暴涨。该预测引发了经济学者郭建波与任志强约赌事件。

其实,任志强10月底在某论坛上曾对其预测的明年房价上涨作了进一步说明,他说:“我们只能预测经济运行,经济运行是根据土地、开工、投资来运行的,但我们不能预测的是最后结果,如果因为政府采取措施可能房价没涨,不像我说的应该涨,没涨不等于我预测错了,因为前期这三个条件是正确的。”

记者采访的业内人士都认为,明年的供应量的确会有所减少,但是基本保持平衡,不会出现像2009年那样的暴涨。

目前,限购政策仍然未改变,入市的需求并不会出现井喷。而陈晟认为,明年即使政策调整,抑制房地产市场的投资与投机仍然不会改变,因此,刚需仍然是购房主力。

值得注意的是,北京楼市此次回升是从二手房市场率先恢复,进而带动了一手房。二手房的成交量早已超过一手房,因此存量房为市场所带来的供应不可小视。

根据北京住建委网站公布的网签数据统计,11月北京全市二手住宅网签总量为14449套,环比上涨26.2%,同比大幅上涨80.5%。

中国房地产学会副会长陈国强表示,现在不少人忽略了一个情况,就是近几年房地产市场发生了根本的变化,二手房的成交量已经远远超过一手房,存量房源对市场有很大的调节作用。一手房价的上涨会吸引二手房源的释放。

存量房中还存在着大量的空置房。随着房产税试点的逐步推广,陈国强认为,空置房可能会因税收等原因,释放到市场中,从而增加供应。

陈晟表示:“明年一线城市确实存在房价上涨的压力,但是一些三线城市的房价则有崩盘的危险,据我们调查,诸如营口这样的三四线城市,地方政府卖的地超过了楼市10年的消化量,这类城市房价不仅不会涨,反而会下跌。”

  • 腾讯房产邯郸站听众:
    #房产资讯##国家统计数据显示,10月份温州新建商品住宅价格环比和同比分别下降0.4%和12.5%,二手住宅价格环比和同比分别下降0.3%和10.6%。
    2012-12-07 08:24:35
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