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房产税进入扩围前夜 专家称勿对降房价寄望过高

2012年12月08日09:08每日经济新闻[微博]宋戈
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近日,财政部长谢旭人发表言论明确表示,要统筹推进房地产税费改革,对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验,研究逐步在全国推开,同时积极推进单位房产的房产税改革。财政部长的这番表态引发了市场的热议。种种迹象表明,房产税已进入扩围前夜。

房产税扩围难引抛售潮

自上海、重庆实行房产税试点以来,有关房产税推进的各种猜测就不绝于耳。近日,财政部、社科院等机构再次释放关于在全国推广房产税的声音。

11月28日社科院发布报告,建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分征收房产税,并把新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。之后财政部部长谢旭人更表示,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税。

房产税会否对房价产生巨大影响,成为许多人心中的一个问号。

“仅靠一个税种就想扭转房价,这是不太现实的。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立直言,如果真的单纯为了打压房价,完全可以在交易环节征收重税,这样可能比房产税的效果更好,所以不要对房产税让房价下降的作用寄望过高。

北京大学房地产金融研究中心主任冯科也对《每日经济新闻》记者坦言,房产税即便大范围推广,可能也只会让房价短时间回落,但是长期的影响有限。

而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为,上海目前还没有对存量房进行征税,假如未来政策改动,开始对存量房征税,可能会引发市场抛售。

中信建投在研究报告中指出,房价的短期波动归根结底是短期房地产市场供需矛盾的产物,房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给,只能在长期影响需求方的预期,而且这种影响要视房产税出台的具体细则而定。参照国外的经验,房产税的出台与短期房价走势并无直接的关系。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示,影响房价的因素主要有两个:一是土地的供应,二是货币政策。和这两个因素相比,房产税的影响是“微乎其微”的。

从之前重庆、上海的房产税试点情况来看,温和的政策是否对房价形成了冲击还还存疑问。某券商研究员对《每日经济新闻》记者直言,过去有段时间房价出现过下降,甚至有传闻说江浙地区出现过房产抛售潮,但是将房价的下降与房产税的试点运行牵扯到一起还是比较牵强,因为目前国家还在实施的限购令政策的影响远胜过房产税。

房产税推广模式成焦点

值得关注的是,除了房产税对房价的影响外,更多人关注的是房产税的征收模式,以及自己的住房是否处于被征收的范围内。

之前中国社科院发文建议,应及时推广上海、重庆经验,针对居民用房开征保有环节的差异化房产税,对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分,无论住房是何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,对于40平方米及以下部分,则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房,且向现有存量房覆盖。

社科院还建议,从总结上海、重庆房产税的经验起步,不断扩大试点范围,逐步推进并鼓励地方探索,最终过渡到全国统一制度设计,由地方选择具体参数实施。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾对此表示,按照住建部的数据,当前我国城镇人均住宅面积刚突破33平方米,“40平方米”标准仅略高于基本人均面积。如果就此开征房产税,可能会将40%的家庭全部包括,会加重改善性需求家庭的税收负担。征收模式初期阶段更多应倾向于拥有多套房、高端房的人群。

中国人民大学经济学博士郑田风也表示,“人均40平方米以上的部分都需征收房产税”意味着许多只有一套房的家庭同样需要缴纳这部分费用,这样单纯按面积征收房产税的标准过于平均,不合理。而且,在购房时国家已经收取了土地出让金,在此基础上再加收房产税不合理。

他认为,按房屋套数征收房产税的征税标准效果更好,即第一套房不征税,从第二套房起大幅提高征收税率,就像个人所得税一样采取累计政策,这样对于真正有住房需求的消费者来说更为公平。

宋会雍则表示,征收模式可以采取价格、面积两条线并行的举措,以房产实际价格作为基数,然后看人均面积是否超出标准。

招商证券在研报中指出,房产税推广至全国仍面临着一系列的难题,向何种住房征收,税率如何设置,如何在抑投资的同时促刚需,这些问题都将是推广中需要解决的问题。从国际经验来看,目前房产税的大面积推广时机尚未成熟,因此房产税如果要扩围,应该先放在一个较小范围内。

房产税或难影响上市公司

虽然重庆、上海在2011年就成为房产税试点城市,而且全年楼市仍处于调控阶段,但2011年仍有超过30家房地产公司实现了业绩同比增长。如今面对着即将扩围的房产税,众多房地产公司将受何影响呢?

一位不愿透露姓名的研究员表示,房产税虽然有扩围的可能,但是从试点情况的表现来看,房产税对行业和上市公司影响都比较小,主要是因为目前的税率都很低。

国诚投资投资总监黄道林向《每日经济新闻》记者指出,房产税扩围可能更多的是对消费者心理层面的影响,对公司的实际利润影响较小。因为从试点城市来看,税率并不高,压力并非难以承受。黄道林不忘提醒记者,因为房产税初始阶段可能更多针对高端房产,所以经营高端房产公司要注意房产税可能带来的影响。

某券商研究员认为,房产税虽然会扩围,但可能只是小范围扩围,不会很快扩展到全国,主要是因为现在市场环境还不成熟。有很多人关心房产税会不会导致房价下降,根据对很多国家的分析可以看出,在房产税推出后的1~2年,房价可能下降,但之后还会回升,可见房产税对房价的抑制作用并不是很大。另外,房产税针对的一些高端房产的上市公司并不会受到太大影响,首先高端房产占比是比较小的,其次从试点结果来看,影响范围较小。

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    #房产资讯##国家统计数据显示,10月份温州新建商品住宅价格环比和同比分别下降0.4%和12.5%,二手住宅价格环比和同比分别下降0.3%和10.6%。
    2012-12-07 08:24:35

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