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房产交易税种有望简并 或为房产税铺路

2012年12月08日08:59华夏时报[微博]王海春
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财政部部长谢旭人日前透露,开发、流转、保有环节各类收费和税收并存是房地产税收的现状。下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行“简并”。

据了解,目前房地产交易环节中至少存在城建税、教育附加费、土地增值税等10种税。

分析人士认为,政府“简税”是想通过此举减少房地产税收体系中的重复收税问题,并以此减少交易环节的成本。不过也有专家指出,财政部未来可会走“先简后增”的路子。“简并税种,减少交易环节税,可能是在为增加持有环节的房产税做准备。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。

庞杂的房地产税收

谢旭人表示在交易环节,税种太多且重复征税现象严重。

对于什么是“简税”,同策房产研究总监张宏伟认为,就是要对一些重复征税的环节进行精简、合并,减少房产交易环节的征税。

由于房地产产业链条长,涉及行业多,在每一个交易环节都会产生不小的税负负担。

购房者在购置新房时必须缴纳契税、印花税;而在二手房交易环节,卖房人要交个人所得税和营业税,买房人则要缴契税、印花税等。

而开发商在开发过程中所缴纳的各种税费,远多于买卖房屋的税种。

一位政府研究人员告诉记者,在开发商的成本中,政府因素占了相当大的比重。

“我们对房产综合成本构成进行研究后发现,开发商的开发成本约占60%;这其中30%为土地成本,另外30%为材料、运营及财务成本。而除去开发商约20%的利润外,另外有约20%用在了各种税费的支出上。也就是说政府因素在成本中占近一半,其中税费约占了整个成本中约二成的比例。”上述研究人员说。

上海一家开发商告诉记者,在新房交易环节开发商要缴纳营业税、所得税、城建税、土地增值税、土地使用税等。除了这些明的税收,各区、镇甚至街道,还有名目繁多的摊派税收或费用。

就此问题,上海一家房企向记者透露了在开发中的部分税费。

“除了土地税增值等大类的税种,在具体的开发环节还会遇到很多隐性的税费,比如教育附加费、城镇建设费、市容费。更有意思的是,一些城市的区里或镇里已经收了环卫费,还要交垃圾清扫费;原因是环卫费是环卫局收的,而垃圾清扫费是镇里或区里收的,用于清理建筑垃圾。由于开发过程中要运输大量材料,还要向相关的交通部门缴纳名目不同的费用。”上海长宁区一家开发商告诉记者,为了保持开发过程顺畅,开发商不得不缴纳种种税收,这种种开发环节税和费加起来也是一笔不小的成本。

对于房产税收过多,上实城开董事局主席兼总裁倪建达近日指出,房地产不是暴利,而是暴税。

“很多人认为房地产是一个暴利行业,但不如说它是暴税行业。所有房地产公司的净资产回报率都远远低于银行等其它相关行业。开发商短时间内在一个时间点上结算的利润很丰厚,但缴的税更多。”倪建达说。

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