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置业指南:你该如何投资城市综合体?

2012年12月06日11:09中国新闻网[微博]
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当大量的城市综合体蜂拥出现之时,城市综合体中的商铺、公寓、写字楼到底该如何选择也成为大家关注的焦点。本周,记者走访业内资深投资人士,就其中的投资要领予以解读。

“如果不包括一些住改商的公寓,真正为商业性质的公寓,重庆目前一年才30万—40万平方米,就把住改商在内的公寓算上,也不会超过100万平方米,而重庆中小企业对于公寓需求的旺盛远远大于此前对市场的判断。”晟城地产一手房副总经理张英强介绍说,相较于普通住宅公寓,投资城市综合体中的商用公寓更容易赚钱。

他表示,从投资住宅公寓来看,需要看项目的区域是否有发展潜力;其次,看项目的交通是否便捷;其三,看项目周边是否拥有成长中的商业氛围;第四,看项目是否有高品质酒店进驻。如果一个项目能满足以上几点,投资者就可放心进行投资。

而处于城市综合体中的商用公寓,商业氛围、品质酒店等几乎不用太多的考虑。但如果销售价格透支了未来10年甚至更长时间,就要有所慎重。

张英强说,目前重庆楼市只要价格合理、又地处发展潜力区域的商用公寓,其销售都比较火爆。以地处二郎中心的千叶·中央街区为例,该综合体中的三栋商用公寓一面市便被周边经商户疯抢……而成功案例,已有此前的红鼎国际等多个范例。

据佳宇国际商业投资公司研究部的数据,同一地区,商住公寓跟住宅公寓的租金差价在200-500元左右。以观音桥一套40平方米的一居室为例,其商住公寓的租金是3200元/月左右,住宅公寓的租金是2700元/月左右。假设其售价是9580元/平方米,按照两成20年按揭,商住的投资回报率为15.1%,住宅公寓的投资回报率为8.04%。

佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌说,从商业地产的投资规律来看,商业在城市综合体所占的比重,与社区商业不同,并非越小越好。根据商业面积与服务人群数量之间关系,人均购物面积应保持在1.1—1.2平方米。当然,如果区域收入水平较高,也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例。

“城市综合体的大量出现,让更多投资者迷失了方向。”晟城地产一手房副总经理张英强分析说,最近几年,各地政府在对各个地产项目商业体量的规划控制上,已从最初的15%上升到20%,最高已达30%。

东原地产商业投资公司策划总监刘松涛表示,可能很多投资者并不好判断商业面积与服务人群的配比界定。根据经验来看,以商业项目为圆心,其一公里以内60%的常住人口为有效服务人群,两公里以内30%的常住人口为有效服务人群,如果超出3公里,有效服务人群可能就只有10%,甚至不到这个数目了。

因此,要投资城市综合体中的商业地产,有必要对其周边三公里范围内的常住人口数量进行考察。要考察周边的配套情况、交通优势、区域格局、产业分布情况是否与之相适应,并考察周边人口分布情况,收入情况,初步判断此区域是否具备发展前景。当然,在这个判断过程当中,市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。

目前,重庆各大城市综合体中的写字楼新增数量明显偏高。佳宇国际商业投资公司副总裁陈正斌认为,重庆写字楼“泡沫”明显,对普通投资客来讲,已无投资价值。

数据显示,去年重庆主城区写字楼新增供应量,全年不过77万平方米,成交量大约在42万平方米。今年开始,供应量激增,截至今年7月,新增供应量已达到60.82万平方米,成交量为15.54万平方米。而有机构预计,2012年写字楼新推体量将达到200多万平方米,为重庆楼市历史最高。未来3年半内,重庆楼市写字楼体量将达1100万平方米。“如果不再增加新的写字楼,这样重庆写字楼的消化至少需要10年的时间。”晟城地产一手房副总经理张英强判断。对此,张英强不建议普通投资者购买写字楼,如果真对写字楼感兴趣,除传统商圈之外,江北嘴和新牌坊这两个区域或许有一定投资价值。

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  • 著名“地产大嘴”任志强今年以来一直坚持认为“明年3月份房价必涨”,对此,有人附和有人反驳。最近,地产专家、经济学博士郭建波公开“约赌”,称明年一线城市房价将“全面下跌”,如果房价如任志强所说,他本人将在北京长安街裸奔,否则要求任志强公开道歉。http://url.cn/86YUlU
    2012-12-05 10:57:56
    -转播-
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