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谁导演了楼市的 “饥饿营销”

2012年12月06日09:3821世纪经济报道[微博]
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最近有一部叫做《1942》的电影大热。导演冯小刚说,用“虐心”一词形容这部电影很恰当。

用这部电影做类比,是最近在北京涌动的一种恐慌感,只不过现在抢的不是饭,也不是盐,而是房子。但凡经历过一场开盘“抢房”的人大多精神上会受到点刺激,尤其是抢不到房的刚需客户。

上周末,北京五环外某项目开盘,仅推出两百套房,但排号人数却达到600人。当天上午8点钟开始选房,到11点整,所有房源几乎全部售罄,包括楼层不好的户型。现场的恐慌感吓坏了许多首次置业的刚需客群,恍若重回2009年。

一位排到286号没有选到房的业主出来后,心情极度沮丧。他无法理解,自己一再提高购房上限,为什么还是拼不过别人?他甚至从未想过自己可能选不上房。

当天的哄抢从一个小事件可以看出激烈程度。一位女士心仪的两居因为仅剩最后一套,但楼层较差,所以,她开始犹豫不决。但很快,这套房就被她后面的业主给选走了。这位女士看到最后一套房被选走了,慌了神。于是,两个女人为抢一套房打起架来。

围观者均被这种阵势吓到。有业主感慨称,“开盘现场实在太恐怖,真像一部楼市版的《1942》。”

经历2007年、2009年楼市高烧的人们,对于“恐慌感”应该感同身受。开发商最喜欢利用购房者的这种恐慌感做“文章”。它叫做“饥饿营销”,是指商品提供者有意调低产量,以期达到调控供求关系、制造供不应求“假象”、维持商品较高售价和利润率,以达到维护品牌形象、提高产品附加值的目的。

开发商营销方式有两个主要特点,第一,针对排号人群开少量房源,力保“日光”或者接近“日光”;第二,宣扬第二期价格将大幅上调。

记者调查了部分购房者此时出手的购买原因,无外乎是担忧明年楼市供应量减少,房价大涨,而等待会令他们更加买不起。针对这部分购房者的心态,开发商的饥饿营销就极为奏效。

仅就营销方式而言,只要是不违法不违规,“饥饿营销”至多是道德的血液少一些。在楼市回暖的上升通道里,部分开发商的行为固然可气,但作为政府主导的土地市场,是否也有利用“饥饿营销”之嫌?

以近期入市的北京东三环农展馆地块为例,它的底价达到3.3811万元/平方米。在这种稀缺地段,底价如此之高也无厚非。但土地的稀缺是不是政府有意无意制造的呢?或者在背后起到推波助澜的作用?

我们常常听说,北京城区的建设土地越来越少。但不止一位开发商和研究机构人士说,其实在四环与五环之间,还有大量建设用地。比如,东四环与东五环之间。不明白为何政府迟迟未能将这些建设用地推向市场。

从市场情况看,地方政府调控房地产市场最有效的办法,是加大供应,而不是制造土地稀缺的恐慌。政府部门与其一再强调供应量充足,不如拿出实际行动和实际供应数据来疏散民众对于购房的恐慌;与其一再想方设法限购限价卡证,不如想办法增加实际供应量。否则,在政府、开发商双双导演恐慌购房的背景下,渡过了难关的开发商接下来恐怕要开始有意控制销售速度,而不差钱的二手房业主们恐怕宁可空置也不卖房。这将是调控部门不愿意看到的局面。

相关微博:

  • 著名“地产大嘴”任志强今年以来一直坚持认为“明年3月份房价必涨”,对此,有人附和有人反驳。最近,地产专家、经济学博士郭建波公开“约赌”,称明年一线城市房价将“全面下跌”,如果房价如任志强所说,他本人将在北京长安街裸奔,否则要求任志强公开道歉。http://url.cn/86YUlU
    2012-12-05 10:57:56
    -转播-
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