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中国房地产趋势之惑:已走出调整期?

2012年12月06日08:3721世纪经济报道[微博]荆宝洁
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本报记者 荆宝洁北京报道

在过去长达一年半的时间里,国际评级机构穆迪投资者服务公司一直看空中国房地产。不过,在最近的一份报告中,穆迪改变了态度。

穆迪称,已将中国房地产业的展望从负面转为稳定,预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。穆迪助理副总裁梁镇邦表示:“穆迪预计未来12个月房地产销售增长率将处于个位数。”他补充称:“首次购房的按揭贷款政策趋向宽松,大众市场产品的供应增加,市场需求稳定,以及城镇化步伐持续等因素,均会导致销售情况改善,进而降低房地产开发商的库存。”

穆迪的转变

2011年4月,穆迪将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”,自此以后,穆迪一直看空中国房地产。评级的调整主要是反映穆迪对中国地产业未来12至18个月基本信贷状况的预期。

穆迪其时之所以会有这样的评价,是认为内地地产开发商面临着艰难的营运环境,将会受到政府加强监管、利率上升、银行信贷减少以及供应增加的影响,这必将导致该行业销售放缓,使一些企业的利润率和流动性承压。穆迪预计,中国一线城市和多数二线城市的住房合同销售额平均降幅在25%至30%。因为这些城市在执行限购政策。

紧接着,在2011年7月5日的中国信用风险研讨会上,穆迪继续阐述了对中国房地产未来12至18个月的负面展望。穆迪还对房地产开发商进行了流动压力测试。结果显示,最易受到影响的六家房企为宝龙地产(1238.HK)、合生创展(0754.HK)、恒盛地产(0845.HK)、上海证大(0755.HK)、上置集团(1207.HK)和绿城中国(3900.HK)。上述6家房企在销售金额下降10%的情况下,企业流动资金就会陷入困境。

但一年过去了,被认为资金链最危险的绿城不仅摆脱了困境,2012年销售额有望突破500亿达到历史新高,而且最近还重返土地市场。“现在再谈绿城会不会死,已经是一个笑话,”绿城中国首席财务官兼董秘冯征毫不客气地说,他在接受媒体采访时表示,“股权卖了,项目卖了,资产负债率降下来了,股价升上去了,绿城早已度过困局。”

中国房地产市场2012年的激烈变化,使一直持看空态度的穆迪也改变了看法。穆迪认为,自从开发商开始增加大众市场产品的供应,以迎合首次购房者的需要之后,2012年6月份以来一直出现同比正增长。首次购房者多数来自低级别城市,政府的限购令在当地执行得较为宽松。

这其中较为典型的企业是世茂股份。2012年年初,穆迪将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。但今年11月底,穆迪将世茂的评级修订为稳定。

世茂集团董事局副主席许世坛在接受本报记者采访时表示,在产品策略上,世茂上半年成功进行了调整,一是及时有效清理了库存,目前集团库存只有100多亿;二是创新和调整产品,今年30多个在售项目都根据市场需求及时调整,对定位、户型重新规划。部分项目减小了户型面积。

2012年取得良好销售业绩的企业,其共同点是适当降价并且采取了快周转的策略。不止世茂一家,还有华润置地(1109.HK)、中国海外(0688.HK)等几家企业,仅用了10个月时间就完成了全年的销售任务。

英策咨询预计2012年沪深300中12 家房地产上市公司整体收入和净利润增长率均明显超过2011 年,是今年第二大高增长行业。这12家房企包括万科(000002.SZ)、保利地产(600048.SH)、金地集团(6000383.SH)、首开股份(6000376.SH)等。但仍有一部分房企,挣扎在存亡边缘。

标杆房企业绩大幅上升,说明在调整期内,行业集中度在提升。房企间兼并重组日趋活跃。具有雄厚资金实力、高品牌知名度、土地储备充足及销售能力强的大型房企,趁机进一步扩大了市场份额。

相关微博:

  • 著名“地产大嘴”任志强今年以来一直坚持认为“明年3月份房价必涨”,对此,有人附和有人反驳。最近,地产专家、经济学博士郭建波公开“约赌”,称明年一线城市房价将“全面下跌”,如果房价如任志强所说,他本人将在北京长安街裸奔,否则要求任志强公开道歉。http://url.cn/86YUlU
    2012-12-05 10:57:56
    -转播-
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