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一套房60多种税?房产交易环节税费改革在即

2012年12月06日08:25中国新闻网[微博]
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房地产相关税费对全国税收总收入的贡献颇大,但该方面税费名目繁多,甚至有人认为这是给解读高房价提供了另外一个视角,引起社会热议。

近日,财政部部长谢旭人称,下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并,并研究逐步在全国推开房产税等。专家分析称,财政部此番表态意味着未来我国房产交易环节税负有可能下降。

如若相关交易税费大幅缩减,将在一定程度上缓解了购房者压力。对此,中新网房产频道整理了一个涉房税费相关明细,供网友参考。

房地产开发环节的税费

据不完全统计,在我国,一个房地产开发项目经历立项、建设、配套、销售等诸多环节,涉及缴纳的税费多达60余项。针对房地产开发企业主要涉及的有营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、印花税以及契税等。

据媒体报道,以房企销售额100万元为基数,按销售额的5%征收营业税5万元,按营业税的7%征收城建税3500元,按营业税的5%征收教育附加税2500元,按利润25%征收的所得税,按土地款3%征收的契税,利润超过20%要采取累进方法计算起纳土地增值税等。加之地方养老、水利基金等不同名目,房地产开发公司总收入中的三成要用于缴纳各种税费。有分析者认为,这些税费负担由开发商部分转嫁到购房者身上,很多都直接或间接地转化为房价的一部分,最终推高了房价。

新房交易涉及的税费

购房之后产生的税费问题常被购房者所忽视,其实税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重,在购房前适当了解购房税费常识,不仅利于合理规划财产、做好购房预算,还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。因各地政策或买方付款方式不同等原因,不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别,以下仅提供基本税项介绍。

根据国家规定,房屋买卖要向国家缴纳契税,无论是商品房还是存量房的买卖都要缴纳的。住宅类房屋标准按房款总价的1%-4%交纳契税,具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

印花税,是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。对于购房者而言,印花税的税率是万分之五,即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

房屋维修基金,包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。

登记费,其收费标准分为住房与非住房。住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

此外,还有《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费等。如果购房时需要按揭,还要发生以下费用:评估费,评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。保险费,缴纳方式为分为财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数,综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额。如果购房需要办理公证,则要交纳一定比例的公证费,公证费的标准一般为200元至400元,或按公证处收费标准收取。

二手房交易涉及的税费

在二手房交易环节,二手房交易涉及的营业税、契税等,与房屋是否为普通住宅直接相关,通常来说非普通住宅交易税费高于普通住宅,而且各地的征收标准并不十分一致。但大体上主要分为以下几种:

正常过户的情况下,首先卖方需要缴纳营业税,税率为5.55%。转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类,如商铺、写字间或厂房等,则不论是否过5年都需要全额征收营业税。

其次卖方还要缴纳个人所得税,税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且购买时间超过5年,可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

买方需要缴纳契税,基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,征收方法是按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅,缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

赠与过户,免征营业税和个人所得税,不论房产什么情况都需要征收全额契税。继承房产交易过户和析产都不需缴税。

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