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深圳史上数额最大二手房诈骗案震惊房地产业界

2012年12月02日15:33大众网-经济导报
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如何在二手房交易过程中保障自身合法权益

并不具备专业法律知识的普通市民,如何在二手房交易过程中保障自身合法权益?张茂荣律师从以下三个方面作出了建议。

首先,业主方面,应该慎重委托,授权在可控范围之内,及时跟进交易,了解交易进展,慎签《主体变更确认书》,防止ABC单的产生。(在“ABC单”合同里,卖方和买方之间还存在一个“中间人”,俗称“二房东”,他在原始房价的基础上进行加价,再卖给买方,实现转手获利。)

其次,买方方面,签约前充分了解以“双限令”为核心的相关楼市政策,确保自己完全符合购房及贷款条件;此外,贷款政策多变,首付比例及利率随时可能发生变化,签约时应充分衡量自己的支付及承受能力,并在合同中事先约定按揭不成或按揭不足的处分办法(解除或一次性付款或追加首期款;宁可多支付赎楼短期利息,也不要选择一笔款方式赎楼,以免业主违约导致买不成房还要先供楼或贷款出现障碍对业主构成违约;阴阳合同历来是审判难点,又是业主毁约的惯用借口,建议不要承诺承担个人所得税、营业税(可以不做约定或约定承担税费的上限);相对于红本现房而言,购买期房、绿本房、按揭房流程更长,更容易发生纠纷,建议优先选择现房,不建议购买小产权房、二手房军产房等禁止上市交易房屋。

最后,从买卖双方来说,所有签字文件均留存一份备查,避免签字后不知道自己签了什么,同时也是为一旦发生纠纷后保留证据,避免在空白合同上签字;目前深圳法官自由裁量权太大,同案不同判现象越演愈烈,选择违约金风险无法估量,建议在确保自身不会违约的前提下“首期款转定金”增加支付定金数额至成交价的20%,以提高违约成本,确保对方毁约后得到赔偿;熟知诉讼和仲裁的不同之处,确保纠纷及时公正解决。

房产律师给二手房交易者的三个提醒:

最后,张茂荣律师从以下三个方面提醒二手房交易者:

第一,以假离婚、假社保、假纳税、假人之名、裁决过户等任何规避限购令、限贷令、限外令等楼市政策的做法都存在风险,建议不要报以侥幸心理。

第二,售房时遇买方要求签订《买方主体变更确认书》时务必小心,一般情况下刚需自住不会要求业主签订,要求签订的多是投资客或不符合购房条件的购房者,属纠纷易发群体;

最后,做全权委托公证书时务必充分了解受托人身份,授权事项务必在可控范围之内,并及时跟进交易,在发现受托人滥用委托权,自身权益可能受损的情况下及时撤销委托,与对方协商亲自履行合同义务,切勿公证了事不闻不问,不建议赋予受托人转委托权。

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