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时评:“地王”重现 楼市调控应再稳预期

2012年11月29日14:42金融时报杨洋
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是昙花一现,还是重回升势,土地市场将向何处去?无疑,躁动不安的土地市场,在创下年内楼面价格新高的同时,也将会刺激市场敏感的神经。人们担心“地王”卷土重来,可能预示着楼市回暖。近日,京沪两地同现“地王”,在调控关键时期,任何一个“地王”的诞生,都会引来业界乃至社会的高度关注。在这种情况下,稳定人们的心理预期应成为目前楼市调控的首要任务。

其实继出现“松绑”、“微调”后,楼市走向一直是人们关注的焦点。在此轮“地王”出现之前,楼市多项数据已经显露“躁动”端倪。11月18日,国家统计局公布的相关数据显示,与上月相比,我国70个大中城市中,上涨的城市有35个。从数据来看,房地产市场“涨势”有进一步走强趋势。与9月新建商品住宅价格变动情况相比,价格下降城市由24个减少为17个,上涨城市由31个扩大为35个,涨幅也由不超过0.4%提高至0.5%。这无疑应引起相关部门的警惕。

更为棘手的是,博弈双方的力量对比似乎正在发生变化。此前多位业内专家均判断,在当前及今后一段时期内国家出台调控新政的可能性不大。因此在调控新政“真空期”内,继续走强的市场行情不仅证实其找到了反调控的突破口,对民众心理预期的影响也不容忽视。有专家表示,持续调控后的房价回升,反映了市场对房地产行情的看好。

躁动的数据也让购房者呈现出恐慌心理,预期也随之发生改变,这种改变更进一步推高了楼市成交量。根据中原集团研究中心提供的统计数据显示,截至11月25日,本月全国54个主要城市房地产成交创近两年新高,环比增长也超过三成。因此,“地王”在此时重现更有“惹火”楼市之势。

随着“地王”的重现,“楼市调控是否陷入进退两难的尴尬局面”,“房价是否走上持续上涨的不归路”等诸多问题随之产生。不过冷静下来仔细分析,很多人便会发现此次京沪“地王”并不具备代表性,土地市场的高溢价情况目前只是个别现象,房价反弹的可能性依然很小,市场应多理性对待这一现象,民众更应理性考虑购房决策。

虽然“地王”重现,房价回升令人沮丧,不过对于楼市未来仍不应该持有悲观的看法。

首先,对于房地产市场来说,每年9、10两月大抵都是市场成交量最大的时期,因而被业界称之为“金九银十”,因此许多商家都会在这一段时期做足文章,拉动销售。从今年的情况来看,万科等房企在这一时期进入推盘高峰期,同时伴随民众购房意识的增强,10月数据的亮眼并不令人意外。

支持房价上涨更为具体的原因是:其一,此前的资金积累令房企特别是大型房企暂时不缺钱,虽融资难度增大使其资金链面临持续考验,但金融货币政策“稳健”基调的提出和销售行情的好转,使开发商资金断裂的风险性大大减小,没有了主动减低房价的意愿;其二,“看涨”心理的作用下,消费者多有出手买房的冲动,对房价形成支撑;最后,各地在落实国家调控房价政策时,暴露出消极怠慢情绪,一些地方政府采取奖励、补贴办法助推房价上涨。

其次,房价的节节攀高超出了中低收入群体购房能力。考虑到在限购政策下,他们是购房的主力军,因此没有需求支撑下的高房价是无法长期持续下去的。目前这一苗头已经显露出来,相关数据显示,虽然10月房价依然保持高歌猛进势头,但成交量却持续萎缩。

第三,作为平衡房价,稳定房地产市场的有效武器,保障房建设近年来受到国家的高度重视。虽然在一些地方保障房的建设工作还不尽如人意,部分地区甚至出现“凑数”、“消极建设”等情况,但依然有大量价格低廉的保障房上市,在一定程度上牵制了商品房价格的持续上扬。

最后,部分地方政府解决了对房地产行业的依赖,改变了以往依靠房地产发展拉动经济增长的做法,及时将“调结构”作为拉动经济增长的新引擎。

有专家表示,在限购等多种调控手段的作用下,投机性需求基本被挤出了市场,大部分购房者都出于自用的需要。从目前情况来看,自住性需求、改善性需求的空间仍然很大,但市场的增长速度一定会下降的,不可能像此前一样盲目发展。随之,越来越多的房企也建立了稳健的发展战略,通过减少商品房开工量,增加小户型供应比例,为赢得生存空间做努力。

房地产调控不会半途而废,市场预期也应再次被稳定。十八大报告中就提出了“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求”的目标,在这一目标指引下,调控将继续保持进行时状态。而随着国家调控的到位,消费者住房心理的归位,房价出现大幅上涨的可能性将极为有限。不过在调控中,依然扩大涨幅面与提高的涨幅幅度,是我们应该反思的问题。在反思的同时,也要认识到房地产调控需要确立维持稳定的主基调,过严或者过松的调控都会付出更大的代价。

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