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楼市再传供应紧张 政府疏解购房者恐慌情绪

2012年11月29日09:1621世纪经济报道[微博]王营
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在一家品牌开发商的内部会议上,他们讨论的主题从以往的“如何提高销售量”变成了“最近为什么卖得这么好?”年末楼市的翘尾火爆,令许多开发商感觉不可思议。在这背后,更多的是购房者对于明年供应减少或引发房价暴涨的恐慌。

多方数据显示,北京市供需反转的情况已在四季度年内首次出现。

伟业我爱我家市场研究员监测数据显示,剔除保障房之后,2012年4季度(截至11月24日)北京全市新房网签总量为14805套,在此期间,新房新增供应量仅有10512套,供需之间缺口高达4293套。

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业解释称,如果把楼市存量比作一个水池,那么这个水池在四季度则首次出现“流出的水比流进的水多”。

这种情况会否持续至明年?

供应缺口巨大?

北京商品房的新增供应,不容乐观。

亚豪机构统计数据显示,截至11月25日,北京住宅市场11月份共有21个新盘入市,共提供新增供应5153套,预售许可面积56.6万平方米。

“预计11月全月项目入市个数仅为21个,将创造自5月以来月度入市项目个数的新低。”亚豪机构副总经理任启鑫预计,时至年底,受到季节因素与部分项目提前完成全年销售业绩的影响,目前开发商开盘意愿普遍低迷。这种态势很有可能持续至年底。

亚豪机构市场总监郭毅担心的是,明年市场仍将呈现出供不应求的格局,且供求矛盾将进一步尖锐。

北京土地整理储备中心数据显示,截至11月20日,北京成交的134宗土地中仅有28宗住宅用地,相比去年同期减少了23宗,土地出让面积和规划总建筑面积同比均减少四成以上。与此同时,2012年北京成交的28宗宅地楼面均价为6741元/平方米,同比上涨34.6%。

中原地产市场研究部总监张大伟根据近两年的土地成交状况测算出,北京未来两年供应缺口可能在千万平米。“在正常的市场情况下,北京市住宅的签约面积需求在1000万-1500万平米之间,而最近2年的土地供应量仅能满足1年的购买需求。未来两年,北京成交量如果维持平均水平的话,市场土地供应缺口可能在1000万-1500万平米之间。如果剔除前几年积压并未开发库存外,未来2年的土地供应缺口可能达到1000万平米左右。”

据其统计,2011到2012年,北京市出让的住宅地块面积相比2009-2010年住宅地块面积减少1205万平方米。

调控应疏堵结合

鉴于对明年市场供应的判断,某品牌开发商负责人告诉记者,该公司老板已经要求项目通过提价来控制销售速度,准备明年适时提价。该公司判断,明年楼市很可能因供应不足而有更大的涨价空间。

链家地产市场研究部张絮表示,由于成交量大幅上涨,新增供应出现相对不足的情况。但当前库存仍然在5.4万套水平,并不算低。不过,今年以来土地出让锐减,且新开工面积同比大幅下降,明年整体的供应压力会比今年要大。

针对目前的市场情绪,北京市住建委称,未来将继续严格执行包括住房限购在内的调控政策,遏制投资投机需求。

但郭毅担心的是,对2011、2012两年抑制房价起到关键作用的限购政策已经被市场供需双方所接受,对楼市预期已无法形成利空影响。政策层面主要抑制的是投资投机型购房,而对于北京等一线城市来说,每年毕业留京加之外来人口的流入,仍然有强劲的刚性购房需求亟待满足。因土地供应不足导致的商品房供应不足,将成为房价上扬的有力推手,并部分对冲调控政策带来的抑制作用,预计明年房价上涨势头难以扭转,但暴涨的可能性也不大。

程浩业称,需求对政策非常敏感,未来供需矛盾是否会加大,要看需求方的变化。“新房供应量减少必然会引起价格上涨,但同时也会迫使部分购房者转向二手房。而二手房业主的卖房意愿则需要看未来政策的变化。”

值得注意的是,在限购的背景下,除了改善性换房以及急需用钱的业主,绝大部分二手房业主不愿意出售房屋。这些业主普遍认为,限购下不能轻易卖房,因为如果把现有房屋卖掉,再想买就没有资格了。

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