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全国土地市场加速回暖 “地王”趁势出场

2012年11月29日08:4521世纪经济报道[微博]王营
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稀缺地块的入市,再次搅热了年底的土地市场。

11月27日早,北京市国土局挂出一块位于东三环农展馆附近的土地。值得注意的是,尽管该宗地的建筑规模要小于7月份成交的海淀万柳地王,但起始总价却达到20亿元,起始楼面价高达3.38万元/平米,为今年最高,并远远超过了万柳地王和东城区香河园3号地。

业内人士预计,该地块楼面价有望创历史记录,并成为新晋地王。

不仅是北京。11月27日当天,上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋财产保险股份有限公司联合体以27.7亿元拍得之前备受关注的黄浦区594(北块)、596街坊商办地块,楼面价高达3.6万元/平方米,也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。

地王的出现的背景,是近期土地市场的加速回暖。

据兴业证券统计,上周27个重点城市住宅土地市场共计推出住宅土地86宗,创年内推出土地新高,而成交住宅土地仅18宗,仅为上周水平的一半。值得关注的是,住宅土地平均溢价率较上周升幅较大,平均溢价18%,其中昆明、东莞、南京、上海、重庆土地均有溢价成交。上周仅有杭州有1宗土地流拍。

中原集团研究中心监测数据也显示,11月前22天,万科、绿城、招商、保利、富力和金地等房企合计拿地权益支付价达到110.45亿元,权益建筑面积达327.95万平方米。

招商证券分析师贾祖国称,近期,土地市场回暖迹象继续明显,龙头企业在年末突击拿地、高价地块次第出现,也使得市场的整体预期转好。随着大房企全年销售计划的提前完成,销售回款引致资金面宽松,开发商也开始积极布局为后期发展进行储备。

在该背景下,记者统计发现,各地方政府正趁着年底加速推地。

11月27日下午,安徽省蚌埠市一次性出让14宗土地,吸引了荣盛、绿地、柏庄等多家房企对其中9宗商住用地展开激烈争夺;当天,石家庄市国土局发布了8宗地入市公告,总出让面积为36.31万平方米,约合544.68亩,出让起始总价为23.91亿元,平均价格为419.78万元/亩;北京市也在当天新增挂牌6地块,总建面61.8万平方米,其中包括北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块,为住宅混合公建用地,项目楼面起价3.38万,合计6地块起价37.75亿。

据测算,包括石家庄、苏州、蚌埠、北京、广州、武汉、天津、大连等城市在内的批量供地预计将达数千亩,年底土地市场成交有望创历史新高。

中原市场总监张大伟担心的是,地价影响房价的状况将再次出现。他认为,从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看,土地市场回暖的迹象出现,高单价、高总价的地块次第出现,已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。

“尽管当前土地市场并没有2010年‘面粉明显高于面包’的疯狂,但各地方政府对土地的定价仍然比较高。在目前市场出现回暖的情况下,地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”张大伟认为。

以北京新挂牌的农展馆地块为例,由于该地块容积率为2.1,起始楼面价就达到了3.38万元,所以,该地块极有可能是超过今年成交的万柳地块的单价地王。据了解,目前周边在售的二手房老小区单价大约在3万-4万元/平方米之间,中高端的小区均价大约在5万元/平方米左右,例如世茂宫园。业内人士预计,该项目可能将建成高端住宅项目,未来售价至少要超过7万元/平方米。

不过,21世纪不动产分析师张磊表示,像农展馆这处于东三四环之间的地块,理应以高价成交,否则反而不正常,至于高价地块会不会对房价起推动作用,主要还取决于政府部门对调控措施的运用,比如在预售许可证的审批环节还是可以有所作为的。但在楼市回升期,地王对二手房价格的正向拉动效应,基本难以遏制。

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