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媒体析楼市调控:以差异化税收抑制楼市投机

2012年11月26日16:15经济参考报[微博]吉翔
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房价上涨苗头再现,一定程度上表明前期调控政策效应趋向稳定,未来楼市调控仍需加力,而运用差异化税收政策或许是一个较好的选择。

“旺季不旺,淡季不淡”,是当前我国楼市运行的真实写照。虽然传统上“金九银十”未能如期带来楼市成交量扩大,但在岁末年尾主要城市新建住宅签约套数创出年内新高,委实让人意外。据中原地产统计,11月初至18日,全国54个主要城市新建住宅签约套数环比上月同期增长45.5%,创出近两年月度同期成交新高,且北京、上海等热点城市签约量均达到年内高点。在楼市成交量上升带动下,房价上涨预期进一步抬头。据国家统计局发布的10月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况表,新建商品住宅价格环比上涨的城市35个,较上月增加4个,环比上涨城市个数在9月份回落后再次出现上升。

运用差异化税收政策调节楼市需求,抑制房地产市场投资投机行为,是各国政府比较普遍的做法。成熟市场经济国家均已建立起一套成熟的房地产税收体系,在房地产取得、持有与转让环节进行差异化征税,以抑制房地产市场过度投机推动房价非理性上涨。近期,香港特区政府为抑制房价过快上涨,抑制非本地居民购房需求,宣布征收买家印花税、提高额外印花税税阶并将适用期延长至三年。

住房限购政策也是调节楼市需求的有效手段,但长期看政策效应不宜高估,特别是符合购买条件人群随时间增加,政策效应将会下降。今年4月份以来楼市刚性需求集中释放,一定程度反映出发挥限购政策作用仍面临不少现实约束条件。与住房限购政策相比,差异化税收征管具备刚性特征,又有适当弹性,政策效应稳定,且直接与房价相挂钩,可精确调节楼市需求,理应成为楼市调控的重要政策工具之一。

目前,在房地产取得、持有与转让环节,我国均已初步建立相应的税收体系。与成熟市场经济国家相比,我国房地产税率明显偏低,税基较窄,存在很大的改进空间;特别是基于房地产市价的差异化税收征管几乎是一片空白。美国各州房地产税率差异很大,即使是同一地区不同村镇,税率都可能不同,主要体现了房屋价值差异。日本政府建立地价公示制度,公示价格是房地产交易的一般性指导价格,是判断房地产价格合理与否的客观标准,在此基础上区分正常房产需求与投机性房地产需求,并进行差别对待,实施“差别化”累进税率或比例税率,对出售第二套以上房产的卖主分别征收50%至60%的个人收益税和居民税。

房屋交易和持有环节的不同税收政策,在抑制房价上涨的作用力度上也存在明显差异。目前,房屋持有环节的税收征管正在试点,但在全国全面铺开难度很大,且税率制定、房屋合理市场价格确定都存在不少技术难题。而在交易环节实施差异化税收政策,各方面条件较为成熟。存在的一个主要技术难题是确定房屋合理交易价格,这需要综合考虑地段、环境、折旧、成本而评估得到,真正反映了政府的房价调控目标。一旦房屋合理交易价格确定,就可以针对房屋交易价格实施差异化税收政策。对于明显超过合理交易价格的房屋交易课以重税,使得市场投资投机行为真正无利可图,自然会促使楼市运行健康平稳。

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